Construire ou rénover, que choisir ?

par | mercredi, 25 mars 2020 | Maison | 0 commentaires

L’accession à la propriété d’une maison constitue un objectif pour beaucoup d’entre nous

Mais parce qu’un tel achat représente un investissement majeur (7 à 8 ans de revenus en moyenne), mieux vaut prendre le temps de la réflexion.

Plusieurs choix sont possibles :

  • le rachat d’une maison ayant déjà été habitée (à rénover ou simplement à rafraîchir)
  • l’achat d’une maison neuve terminée (“clefs en main”) ou sur plan
  • la construction avec ou sans fourniture des plans
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Le rachat

L’acquisition d’une maison ancienne à réhabiliter correspond généralement à la recherche précise d’un habitat de caractère ou d’une opération initiale à moindre coût (souvent alors, l’acquéreur se propose de réaliser lui même une partie des travaux de rénovation comme l’assainissement des caves). Dans bien des cas, le prix de revient final au m2 sera plus élevé, à niveau de confort équivalent, que celui d’une construction neuve.

L’achat d’une habitation plus récente ne nécessitant pas de gros travaux, apparaît moins avantageux, beaucoup de propriétaires cherchant à réaliser une plus-value lors de la revente, mais peut s’imposer dans les secteurs où les terrains à bâtir sont devenus rares, chers et de surface limitée.

En outre, il faut savoir que l’achat d’un logement ancien est plus lourdement taxé que celui d’un logement neuf.

Quoiqu’il en soit, pour trouver la demeure de ses rêves ou dénicher “l’affaire” de sa vie, il faudra savoir patienter et garder la tête froide (ne pas hésiter à s’entourer de l’avis d’experts ou de professionnels de la rénovation). La consultation régulière des petites annonces représente le moyen de recherche le plus répandu (presse gratuite, journaux spécialisés ou Internet). Vous pouvez aussi vous adresser aux agences immobilières, aux marchands de bien, aux notaires ou encore aux mairies.

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L’achat d’une maison clefs en main ou d’une maison sur plan

L’achat d’une habitation clefs en main correspond à l’acquisition d’une construction neuve (et du terrain), parfaitement achevée à la date de signature du contrat (contrat de vente d’immeuble achevé).

Dans le cas d’un achat sur plan, la construction n’est pas terminée ou même, n’est pas commencée (contrat de vente en l’état futur d’achèvement). Le vendeur s’engage à construire suivant les plans et aux conditions fixés, tout en se chargeant des démarches juridiques et administratives.

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La construction

La construction d’une maison individuelle, outre les travaux de réalisation, impose plusieurs démarches et implique certaines responsabilités que l’on peut choisir d’assumer, ou au contraire que l’on peut confier à différents professionnels.

  • réalisation des plans
  • établissement d’un descriptif de la construction
  • dépose du permis de construire
  • consultation des entreprises ou artisans
  • souscription des différentes assurances
  • déclaration d’ouverture de chantier
  • coordination des travaux entre les différents corps d’état
  • réception des travaux
  • déclaration d’achèvement des travaux et demande du certificat de conformité

Le plus souvent, le projet sera confié à un constructeur de maisons individuelles, qui prendra en charge chaque étape (dont il aura la responsabilité) jusqu’à la réception des travaux, et qui pourra en outre apporter une aide efficace dans la recherche d’un terrain à bâtir, ou dans l’obtention d’un financement.

Il est aussi possible de missionner un architecte (contrat d’architecte) ou de faire appel à un maître d’oeuvre, l’un ou l’autre se chargeant des taches qui leur seront confiées.

Dans tous les cas, l’accédant est maître de l’ouvrage. Si il a choisi de maîtriser la totalité du projet, il sera maître de l’ouvrage seul ou maître de l’ouvrage sans maître d’oeuvre et aura alors la responsabilité du choix des entreprises ou artisans avec lesquels il devra signer des contrats d’entreprise.

Les constructeurs de maisons individuelles

Les constructeurs sont des professionnels assurant pour leur client (maître de l’ouvrage), la globalité du projet, de la conception des plans à la remise des clefs, moyennant un prix convenu et fixé par contrat (contrat de construction de maison individuelle sur plan).

Le maître de l’ouvrage peut néanmoins se réserver l’exécution de certains travaux et a le droit de se faire assister par un professionnel de son choix lors de la réception des travaux.

La majorité des constructeurs proposent des modèles de construction qui peuvent être personnalisés, d’autres ne réalisent que des projets originaux. La plupart sous-traitent la réalisation des travaux à des entreprises ou à des artisans.

Il existe plusieurs groupements de constructeurs oeuvrant à l’assainissement de la profession :


Définitions

Contrat de vente d’immeuble achevé : Contrat par lequel le vendeur transfert la propriété d’un immeuble construit et s’engage à le livrer à l’acquéreur, lequel s’oblige à en payer le prix en argent. Ce type de contrat est réglementé par le Code Civil (article 1582 et suivants).

Contrat de vente en l’état futur d’achèvement : Forme de contrat de vente d’immeuble à construire par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des existantes et dans laquelle les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur s’obligeant à payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve néanmoins les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Ce type de contrat est réglementé par le Code Civil (article 1601-1 et suivants) et par le Code de la Construction et de l’Habitation (article L 261-1 et suivants et article R 261-1 et suivants).

Contrat de vente d’immeuble à construire : Contrat par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat

Contrat d’architecte : Contrat définissant la nature et l’étendue des missions confiées à l’architecte, maître d’œuvre, par le co-contractant (client), maître de l’ouvrage, ainsi que les modalités de la rémunération de l’architecte.

Contrat de construction de maison individuelle sur plan : Contrat par lequel une personne physique ou morale se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation) ne comportant qu’un seul logement, et d’après les plans qu’elle a proposé au maître de l’ouvrage. Ce type de contrat est réglementé par le Code de la Construction et de l’Habitation (article L 231-1 et suivants et article R 231-1 et suivants).

Contrat de louage d’ouvrage ou contrat d’entreprise : Contrat par lequel le locateur d’ouvrage ou entrepreneur s’engage envers le maître de l’ouvrage à exécuter en toute indépendance, un travail déterminé moyennant un prix convenu. Ce type de contrat est réglementé par le Code Civil (articles 1710, 1779, 1792 et suivants et article 2270).

Maître de l’ouvrage : Personne physique ou morale pour le compte de laquelle est exécuté un ouvrage et envers laquelle les locateurs d’ouvrage s’engagent, moyennant un prix, à réaliser les travaux de construction.

Maître d’œuvre : Personne physique ou morale chargée de concevoir, de coordonner, de diriger, de surveiller et de contrôler la réalisation d’un ouvrage (construction), pour le compte du maître de l’ouvrage.

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